Luật sư Việt Nam » Nghiên cứu – Trao đổi

(LSVN) – Nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra, nhất là ở các thành phố lớn. Bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết. Có thể nhận thấy nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung – riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết, nhưng tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí vẫn đang leo thang.

Thực trạng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư nhà chung cư

Một trong các nội dung tranh chấp phổ biến tại chung cư liên quan đến quỹ bảo trì (2% giá trị mua bán căn hộ) chung cư. Phía người dân cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cố tình không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị nhà chung cư. Nếu chưa có ban quản trị thì không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, khi chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị thì chủ đầu tư vẫn giữ phí bảo trì.

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị. Nếu cố tình trì hoãn thành lập ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính vi phạm quy định về quản lý sử dụng chung cư, với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.

Theo quy định hiện hành thì UBND cấp tỉnh sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện, phải chăng các chủ đầu tư đều đã “nhờn luật”.

Để khắc phục tình trạng này, rất cần sự ra tay hỗ trợ của chính quyền cơ sở nhằm giúp người dân nhanh chóng tổ chức thành lập ban quản trị, để từ đó tiếp nhận quỹ bảo trì. Các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, để lập lại trật tự trong trường hợp này.

Việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị là khó khả thi. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc chủ đầu tư mất tích hay phá sản… vẫn diễn ra, gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà. Trong trường hợp chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này sai mục đích hoặc phá sản, bỏ trốn thì rất khó để cưỡng chế chủ đầu tư. Do đó, giữa ba chủ thể là cư dân, chủ đầu tư và phía các nhà làm chính sách, quản lý, vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư đã, đang và sẽ luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Việc cần thiết là cần có hành lang pháp lý rõ ràng hơn điều chỉnh các mối quan hệ này.

Như vậy, đối với các nhà chung cư, việc chưa thành lập được các ban quản trị tòa nhà để đại diện cho các chủ sở hữu huy động 2% kinh phí bảo trì và đóng góp của các chủ sở hữu đã khiến công việc này gặp nhiều khó khăn. Ở đây phải xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý (UBND và sở xây dựng). Cần phải kiểm tra, rà soát xem các chung cư đã được tạo điều kiện thành lập BQT chưa hay có những khu chung cư nhiều năm vẫn chưa thành lập được BQT. Đối với những khu chung cư đã thành lập BQT thì xem xét thành viên BQT có đủ năng lực điều hành, xử lý các tình huống hay không. Bởi BQT chung cư phải là những người có hiểu biết. Luật Xây dựng yêu cầu trưởng BQT và thành viên BQT phải ưu tiên những người là luật sư, kỹ sư xây dựng và những người có kỹ năng về quản trị. 

Đối với mô hình tái định cư cần được xem xét lại một cách toàn diện từ hình thức, chuyển giao đến quản lý. Để tháo gỡ vướng mắc trong vấn đề tài chính, tích lũy thêm kinh phí bảo trì, bảo dưỡng cho các tòa nhà xuống cấp thì có thể chuyển giao quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu nhà nước) để các chủ sở hữu (đại diện là BQT) tự khai thác, trang trải kinh phí vận hành. Cần tạo ra cơ chế thông thoáng hơn, ứng xử với nhà tái định cư như với nhà ở thương mại.

Đối với các trường hợp về tranh chấp diện tích căn hộ. Sở dĩ trước đây có phát sinh tranh chấp là do Thông tư 16/2010//TT-BXD của Bộ Xây dựng trước đây quy định việc tính diện tích căn hộ theo 2 cách: tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Tính diện tích theo cách nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, hướng dẫn mang tính “nước đôi” này đã “khơi mào” cho nhiều tranh cãi. Ngoài ra, tranh chấp về diện tích căn hộ còn do trường hợp tăng, giảm diện tích căn hộ so với hợp đồng. Hiện nay, không có quy định cụ thể về việc tăng hay giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc thuê đơn vị trung gian để tiến hành đo đạc lại diện tích. Về giải pháp, hiện tại có 2 hướng xử lý: hai bên có thể thương thảo lại với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được phương án xử lý, thì có thể đề nghị tòa án có thẩm quyền giải quyết. Về lâu dài, để tránh xảy ra những tranh chấp về diện tích thì phải quy định rất rõ trong hợp đồng, phụ lục hợp đồng mua bán những điều khoản liên quan đến cách đo đạc, cách xử lý khi thừa, thiếu diện tích. Điều này cũng nên được luật hóa làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Trước tình trạng bùng nổ tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn được cho là nguyên nhân chủ yếu gây tranh chấp. Trong đó, tranh chấp liên quan đến việc tính diện tích căn hộ đã được giải quyết bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 08/4/2014), thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư theo thông thủy. Mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều và thực tế vẫn còn phát sinh tranh chấp về cách tính diện tích, nhưng về cơ bản quy định này đã điều chỉnh kịp thời vướng mắc mà thị trường đang gặp phải. Trên thực tế, những vấn đề dẫn đến tranh chấp hoàn toàn có thể khắc phục nếu thể hiện minh bạch trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, cần phân cấp và quy trách nhiệm cho địa phương, cán bộ giám sát dự án nếu để xảy ra sai sót.

Gần đây, để đáp ứng nhu cầu của thị trường, Bộ Xây dựng đã đề xuất dự thảo chung cư diện tích 25m2. Tuy nhiên, chúng ta nên giữ lại quy định về diện tích tối thiểu của chung cư là 45m2. Không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng, đô thị hay kiến trúc đã đưa ra diện tích tối thiểu này, bởi chúng ta phải hiểu rằng, căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng: phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ. Chức năng đồng bộ như vậy mà chỉ có 25m2 liệu có phù hợp hay không? Phải khẳng định rằng rất khó có thể bố trí được nhiều chức năng như thế trong không gian vỏn vẹn 25m2. 

Một trong những tranh chấp phổ biến khác, đó là cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”. Theo quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, có nhiều lý do dẫn đến sự vướng mắc khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, như: chủ đầu tư xin cấp giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở; chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng và chưa giải chấp; chậm hoàn công do xây dựng không đúng thiết kế đã được phê duyệt…

Giải pháp cho hiện tượng này, có lẽ tới đây chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra các dự án, để bảo đảm bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản, đều mặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ đỏ”, bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất định phải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.

Về tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ. Sở dĩ đặt hai nội dung tranh chấp này vào một, bởi bản chất tranh chấp phần sở hữu chung, riêng thường được biểu hiện qua việc xung đột trong việc thu phí dịch vụ “đắt” hay “rẻ” của chủ đầu tư đối với cư dân. Bởi lẽ, nguyên nhân của sự xung đột là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư thì chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của người dân như các cầu thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này (thường) không thuộc về họ. Việc chủ đầu tư cho mình vai trò “độc quyền” làm chủ và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ.

Giải pháp trước hết là xác định cụ thể nguyên tắc trong việc xác định giá dịch vụ, tức là theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng và trên cơ sở pháp luật nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà cung cấp dịch vụ và người dân đang sinh sống tại nhà chung cư. 

Người dân ở trong nhà chung cư cần được biết việc quản lý dịch vụ này bao gồm những công việc gì để mà thỏa thuận, giám sát. Như vậy, các mẫu thuẫn, tranh chấp sẽ được hạn chế tối đa.

Luật Nhà ở 2014 và các nghị định liên quan đã quy định giao cho UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành khung giá của địa phương và khung giá này là cơ sở để các bên thảo luận, thỏa thuận để đưa ra giá dịch vụ cho từng nhà chung cư. Như vậy, nhà nước có những định hướng nhưng không can thiệp sâu vào thỏa thuận; chỉ định hướng để bảo đảm hài hòa lợi ích của công dân và của nhà cung cấp dịch vụ. Người dân muốn dịch vụ tốt có thể điều chỉnh phí dịch vụ với đơn vị vận hành và ngược lại, đơn vị vận hành chung cư phải nâng cao chất lượng quản lý để đáp ứng yêu cầu của người dân.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đã có những sửa đổi theo hướng quy định thông thoáng hơn, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên không trái với quy định pháp luật. Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam trên phần diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác theo cách tính thông thủy. Do xu thế phát triển nhà chung cư thì hầu như hiện nay các chung cư đều có mục đích sử dụng hỗn hợp, thêm các mục đích khác ngoài mục đích để ở như sử dụng làm văn phòng, dịch vụ, thương mại… Vì vậy, pháp luật đã có những quy định mở cho các bên tự thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế hoạt động kinh doanh của từng vị trí nhà chung cư. Ngoài ra, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích sở hữu riêng đỗ xe ô tô cũng được các bên thỏa thuận có thể được tính thấp hơn phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với căn hộ.

Một số giải pháp hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân nhà chung cư

Tóm lại, để tránh xảy ra các tranh chấp như trên thì người mua nhà và chủ đầu tư cần có sự bàn bạc, thỏa thuận kỹ lưỡng trước khi ký kết hợp đồng. Nội dung hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ một số vấn đề như giá trị hợp đồng, diện tích căn hộ, cách tính diện tích, việc xác định vấn đề sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

Ngoài ra, đối với người dân trước khi mua nhà cần tìm hiểu các quy định của pháp luật về xây dựng và kinh doanh nhà ở chung cư để trang bị cho mình một nền tảng pháp lý cơ bản. Người mua nhà cũng cần thận trọng hơn khi tìm hiểu một dự án của chủ đầu tư, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan như giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư; xác định nguồn gốc cũng như mục đích sử dụng đất thông qua sổ đỏ; các loại giấy phép xây dựng, quy hoạch, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án; năng lực của chủ đầu tư dự án…

Bên cạnh đó, trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn thì trước hết các bên cần bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách đúng đắn cũng như đưa ra cách hành xử văn minh; tiến hành giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải trước khi một trong các bên quyết định khởi kiện tại tòa án.

Các vấn đề liên quan tranh chấp tại các chung cư cũng gia tăng, đặc biệt là những xung đột xoay quanh các vấn đề luật pháp chưa quy định cụ thể. Do đó về pháp lý cần hoàn thiện các nội dung liên quan để nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc cụ thể.

Để giải quyết các vấn đề trước mắt đang khúc mắc khi chưa có luật điều chỉnh thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận với nhau về vấn đề đó.

Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư… Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư. Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước.

Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ 
Chủ tịch TAT Law firm