Mục lục

Luật sư Việt Nam » Nghiên cứu - Trao đổi

Nội dung vụ việc

Ngày 09/7/2021, bà Nguyễn Hoàng A và ông Hoàng Văn Q giao kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo nội dung của hợp đồng, ông Hoàng Văn Q đã nhận đặt cọc đối với số tiền 500.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng) để đảm bảo nghĩa vụ giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A đối với phần diện tích 1565m2 tại Trung tâm nghiên cứu bò và đồng cỏ B.V trong thời hạn 50 ngày kể trừ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Bên cạnh đó, hai bên cũng thoả thuận trường hợp hết thời hạn 50 ngày mà ông Q không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà A thì ông Q phải hoàn trả cho bà A khoản tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và chịu phạt cọc một khoản tiền tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Tuy nhiên qua tìm hiểu bà A biết được ông Hoàng Văn Q không có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với thừa đất mà các bên hướng tới do đó đã tìm đến luật sư để được trợ giúp pháp lý.

Trao đổi với Luật sư Ngô Diễm thuộc Công ty luật ThinkSmart, có quan điểm như sau:

Thứ nhất, về chủ thể có quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích 1565m2 tại Trung tâm nghiên cứu BV mà các bên hướng tới chuyển nhượng.

Qua tìm hiểu, xác minh, phần diện tích đất ông Hoàng Văn Q nhận đặt cọc để tiến hành chuyển nhượng cho bà Nguyễn Hoàng A có nguồn gốc là do Cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai cấp/giao/cho thuê đất đối với Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V. Sau đó, Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V giao khoán cho bà Phạm Thị L bằng hình thức “Hợp đồng thử nghiệm nuôi bò sữa và trồng cây ăn quả” và sau này do bà L xin trả lại đất nên các bên đã thoả thuận để ông Q thay thế bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng. Như vậy, ông Q là người chiếm hữu sử dụng đất thực tế nhưng dựa trên căn cứ nhận khoán chứ không phải hợp đồng cho thuê hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, tổ chức giao khoán đất trong trường hợp này có bản chất pháp lý là nông trường/lâm trường chứ không phải cơ quan quản lí đất đai của Nhà nước có thẩm quyền cấp/giao/cho thuê đất đối với ông Q. Cho nên, không đủ căn cứ pháp lý để xác định ông Q có địa vị pháp lý là người sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã nhận đặt cọc để chuyển nhượng. Minh chứng cho điều này, dù chiếm hữu và sử dụng đất trên thực tế nhưng ông Q không có bất cứ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nào theo quy định tại Điều 98, Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Vì vậy, có thể xác định cơ quan có quyền sử dụng đất trong trường hợp này là Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V, ông Q chỉ là cá nhân được Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V cho phép quản lý chiếm hữu, sử dụng thực tế nhưng chưa phát sinh địa vị của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, ông Hoàng Văn Q chưa đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất nông trường nói trên.

Để có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Q cần đảm bảo sở hữu quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có được quyền sử dụng đất thông qua con đường thừa kế nhưng không thuộc đối tượng được cấp GCN hoặc sử dụng đất dựa trên cơ sở chuyển đổi quyền sử dụng đất;

ii) Đất không có tranh chấp;

iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

iv) Trong thời gian sử dụng đất.

Trong vụ việc này, ông Q chưa được pháp luật ghi nhận là người có quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1565m2 đã nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho bà A. Bởi lẽ đất đai là một loại tài sản đặc biệt cần phải đăng ký, việc ông Q chiếm hữu và sử dụng đất trên thực tế không phải là điều kiện để xác lập quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, ông Q chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – một điều kiện quan trọng và bắt buộc phải có theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi ông Q không thuộc vào trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế hay nhận chuyển đổi đất nông nghiệp, do đó ông Q chưa đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1565m2 đã nhận đặt cọc. Đồng thời, ông Q thay bà L để nhận khoán và sử dụng đối với phần diện tích đất 1565m2 dựa trên căn cứ là biên bản xác minh hiện trạng đất và dẫn chiếu đến Hợp đồng thử nghiệm nuôi bò sữa và trồng cây ăn quả nên có quyền và nghĩa vụ như người nhận giao khoán (bà L) tại hợp đồng. Trong các quyền của bên nhận khoán tại khoản 1 Điều 3 hợp đồng không ghi nhận quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của bên nhận khoán, do đó, ông Q không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đối với phần diện tích đất nói trên.

Thứ ba, căn cứ để đòi hoàn trả tiền cọc và phạt cọc.

Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc các bên có thoả thuận về trường hợp ông Q không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày 09/7/2021 thì ông Q phải hoàn trả cho bà A tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và chịu phạt cọc một khoản tiền tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng. Thoả thuận này của các bên là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật về đặt cọc và phạt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015.

Mặt khác, do ông Q không có khả năng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A nên không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thoả thuận của các bên trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày 09/7/2021. Do đó hết thời hạn này ông Q sẽ phải hoàn trả cho bà A số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và trả thêm một khoản tiền phạt tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, tính đến nay, việc thực hiện hợp đồng cọc chưa quá hạn do chưa đủ 50 ngày giao kết hợp đồng. Vì vậy, chỉ có thể yêu cầu hoàn trả cọc và phạt cọc đối với ông Quy khi thời gian hợp đồng cọc đến hạn thực hiện nhưng ông Q không thể thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung của hợp đồng.

Bài viết liên quan

Tình hình tội phạm về môi trường và một số dự báo về xu hướng vận động

(LSNV) - Thực tế cho thấy, tình hình tội phạm về môi trường (TPMT) sẽ ngày càng diễn biến phức tạp, ô nhiễm môi trường, dịch bệnh truyền nhiễm, biến đổi khí hậu, suy giảm đa dạng sinh học, suy thoái đất, tài nguyên nước, môi trường biển... tiếp tục là vấn đề mang tính toàn cầu, làm thay đổi hệ sinh thái tự nhiên, đời sống kinh tế - xã hội trên toàn thế giới, trở thành một trong những thách thức lớn nhất đối với an ninh phi truyền thống. Xu hướng toàn cầu hóa, tội phạm môi trường có yếu tố nước ngoài gia tăng, diễn biến phức tạp, tinh vi khó phát hiện... sẽ hình thành những vi phạm pháp luật mới, thậm chí những vi phạm có tính chất nguy hiểm biến đổi thành tội phạm về môi trường, mang tính quốc tế cần phải phòng ngừa.

Pháp luật môi trường đối với doanh nghiệp

(LSVN) - Phát triển kinh tế gắn với bảo vệ môi trường là một trong những yêu cầu quan trọng và ưu tiên hàng đầu đối với các quốc gia trên thế giới. Trong bối cảnh hiện nay, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững đã trở thành đường lối, quan điểm của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước ta, trong đó cộng đồng doanh nghiệp là nhân tố đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình thực hiện nhiệm vụ trên. Thực hiện tốt công tác bảo vệ môi trường không chỉ là trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp mà còn giúp bản thân doanh nghiệp tự nâng cao khả năng cạnh tranh, thâm nhập thị trường quốc tế và đảm bảo phát triển bền vững.

Bạo lực gia đình – Những vấn đề pháp lý

Bạo lực gia đình nói chung luôn là vấn đề được quan tâm ở thời điểm hiện tại, đây là vấn đề hết sức phức tạp vì từ lâu vẫn được dư luận cho là vấn đề cá nhân, tế nhị, mặt khác nó cũng chứa đựng những vấn đề pháp lý về quyền công dân, quyền con người…cần phải giải quyết để đảm bảo trật tự xã hội nói chung và mỗi gia đình, cá nhân nói riêng. Thực tiễn cho thấy hành vi bạo lực gia đình vẫn diễn ra thường xuyên, có nhiều phụ nữ bị chính chồng mình đánh đập, hành hạ nhưng không dám lên tiếng vì sợ dư luận, sợ ảnh hưởng đến con cái…

Vấn đề ‘hình sự hóa quan hệ dân sự’ trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19

(LSVN) - Dịch bệnh Covid-19 đã và đang làm ảnh hưởng rất lớn đến toàn bộ hoạt động của xã hội, trong đó hoạt động kinh tế - thương mại là một trong các lĩnh vực bị thiệt hại nặng nề nhất. Bối cảnh giãn cách xã hội khiến nhiều công ty phải ngừng hoạt động, nhiều cá nhân bị mất việc,… cả doanh nghiệp và người lao động đều lâm vào tình cảnh không có thu nhập. Hệ lụy của việc này ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các khoản nợ mà trước đó doanh nghiệp hoặc cá nhân đã giao kết với bên thứ ba.