Hỏi: Tôi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh 36 tháng, mới sử dụng được 6 tháng. Do khó khăn bởi Covid-19, tôi có chậm trả tiền. Tôi muốn hỏi, theo quy định của pháp luật, chậm trả tiền bao lâu sẽ bị chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?

Năm 2020 và đầu năm 2021, nền kinh tế của thế giới nói chung và của nước ta nói riêng đều bị ảnh hưởng nặng nề do sự bùng phát của dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp và hộ kinh doanh trong nước đều gặp khó khăn. Khi Chính phủ thực hiện chính sách “cách ly xã hội”, cấm các hàng quán, dịch vụ kinh doanh không thiết yếu đóng cửa nên nhiều chủ doanh nghiệp, chủ cửa hàng không có doanh thu. 

Để xem xét thời hạn chậm thanh toán tiền thuê nhà thì trước tiên sẽ căn cứ vào Hợp đồng thuê nhà giữa hai bên đã ký kết. Nếu hai bên thỏa thuận bên thuê chậm thanh toán tiền nhà trong một thời hạn cụ thể thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Khi đó, hai bên sẽ căn cứ vào điều khoản này của Hợp đồng thuê nhà để thực hiện.

Nếu trong Hợp đồng thuê nhà của hai bên không thỏa thuận về vấn đề chậm thanh toán tiền thuê nhà thì sẽ căn cứ theo quy định của pháp luật để giải quyết. Cụ thể, điểm b, khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;”

Theo quy định, nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên và không có lý do chính đáng cho việc chậm trả tiền thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Vì vậy, các chủ cửa hàng chỉ bị chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi chủ cửa hàng không thanh toán tiền nhà từ 03 tháng trở lên và không có lý do chính đáng. Nếu chủ cửa hàng chậm trả tiền nhà dưới 03 tháng và vẫn còn thời hạn thuê nhà hoặc chậm trả tiền nhà từ 03 tháng trở lên mà có lý do chính đáng thì sẽ không bị chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

Trong đó, có lý do chính đáng chính là các sự kiện hoặc tình huống xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được hoặc không thể tránh được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà khả năng cho phép, bao gồm nhưng không giới hạn các sự kiện như thiên tai, chiến tranh, bạo loạn, nổi loạn, khởi nghĩa, cấm vận, sự thay đổi căn bản của chính sách pháp luật gây bất lợi nghiêm trọng và làm cho các Bên không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ Hợp đồng hai bên đã ký kết.

Khó khăn về kinh tế bởi dịch Covid-19 được xác định là trở ngại khách quan, không ai mong muốn nên đây được coi là lý do chính đáng để các chủ cửa hàng trình bày, giải thích với chủ nhà về việc chậm đóng tiền thuê nhà. Vì vậy, điều cần làm bây giờ là các chủ cửa hàng cần gặp, thỏa thuận với chủ nhà về tình hình thực tế về thu nhập khó khăn trong thời kỳ đại dịch Covid-19 để chủ nhà có thể cảm thông, chia sẻ và không chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

(Theo Luật sư Việt Nam)./.