Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam – Cơ quan của Liên đoàn Luật sư Việt Nam
(LSVN) – Thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai trên cơ sở đặc thù của từng loại đất, quỹ đất và đặc biệt là chính sách quản lý đất đai đã quy định thời hạn sử dụng đất đối với nhóm chủ thể thuộc các trường hợp sử dụng đất. Bài viết nghiên cứu pháp luật thực định và ý nghĩa của quy định về thời hạn sử dụng đất để thấy được giá trị pháp lý và thực tiễn của chế định thời hạn sử dụng đất.
Khái niệm thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan đến quyền sử dụng đất. Xét trên góc độ pháp lý đối với người sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là một trong các căn cứ để người sử dụng đất có thể thực hiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền và các bên thứ ba có liên quan tôn trọng quyền lợi của mình đối với quyền sử dụng đất.
Ngược lại, cơ quan nhà nước và bên thứ ba có liên quan cũng chỉ có thể yêu cầu người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ việc sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Mặt khác, xét trên góc độ kinh tế – xã hội, thời gian sử dụng đất là một phần cơ sở quan trọng chi phối đến quyết định của một chủ thể về vấn đề có nên đầu tư vào đất hay không và nếu đầu tư thì mức độ và hình thức đầu tư ra sao để có thể thu hồi tài sản trước khi thời hạn sử dụng đất của mình chấm dứt.
Thực tế, Luật Đất đai hiện hành chỉ mới có đề cập đến thời hạn sử dụng đất với vai trò là một mục thuộc chương X về chế độ sử dụng các loại đất. Tuy nhiên, tại đây chưa có một chế định cụ thể nào đưa ra khái niệm hoặc giải thích cho cụm từ “thời hạn sử dụng đất”.
Theo quan điểm của tác giả, thời hạn sử dụng đất cần được hiểu là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu và sử dụng một phần diện tích đất nhất định theo mục đích sử dụng đất xác định sau khi đã được Nhà nước trao quyền theo một trong các hình thức như: công nhận, giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất từ một chủ thể khác,… Hiện nay, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây: sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn.
Quy định của pháp luật hiện hành về thời hạn sử dụng đất
Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài
Như đã đề cập ở trên, thời hạn sử dụng đất được chia thành đất sử dụng ổn định lâu dài không xác định thời hạn sử dụng và đất sử dụng có thời hạn. Tuy nhiên, không chỉ đối với khái niệm thời gian sử dụng đất nói riêng mà ngay cả đối với khái niệm đất sử dụng ổn định lâu dài, hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể giải thích khái niệm về đất sử dụng ổn định lâu dài nhưng dựa trên khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về khái niệm sử dụng đất ổn định thì đất sử dụng ổn định lâu dài được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất.
Đồng thời, tại Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, nhà làm luật đã đưa ra quy định về các trường hợp được sử dụng đất ổn định lâu dài thông qua cách thức liệt kê:
– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản được do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.
– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà là đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật.
– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.
– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng
Trên đây là những trường hợp sử dụng đất mà nhà nước không giới hạn thời hạn sử dụng đất để tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm sản xuất và ổn định cuộc sống và góp phần vào phát triển kinh tế – xã hội.
Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất có thời hạn
Cũng giống như đất sử dụng ổn định lâu dài, đối với đất sử dụng có thời hạn, nhà làm luật cũng lựa chọn cách thức liệt kê để cụ thể hoá các trường hợp thời hạn sử dụng đất được ấn định trong một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể, tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như là đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức. Cụ thể như sau:
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định như sau: (theo khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013).
– Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm:
Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).
Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân nếu vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.
– Thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm. Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất.
Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng.
+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
+ Đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức.
Trường hợp này, việc thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:
– Thời hạn không quá 50 năm:
Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
– Thời hạn không quá 70 năm:
Thời hạn sử dụng đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, những dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.
+ Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
– Thời hạn không quá 99 năm:
Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sứ quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Tóm lại, thời hạn sử dụng đất có sự khác nhau giữa từng trường hợp sử dụng đất nhưng thời hạn sử dụng đất đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất đều được xác định kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các quy định bổ trợ về thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, bên cạnh việc quy định thời hạn đất theo tiêu chí phân loại là có thời hạn và lâu dài không xác định thời hạn thì nhà làm luật cũng dự trù và đưa ra quy định bổ trợ về thời hạn sử dụng đất trong những trường hợp cụ thể mà các bên hay gặp phải trong đời sống thực tế. Ví dụ như:
Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 127 của Luật đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân Việt Nam sau khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sau khi được người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất được xác định từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì thời hạn sử dụng đất đối với loại đất này sau khi chuyển đổi mục đích được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.
– Đất nông nghiệp sau khi được người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng sang mục đích phi nông nghiệp thì sẽ có thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn của loại đất phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi.
– Đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định sử dụng ổn định lâu dài.
– Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn được hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng của loại đất này sau khi chuyển đổi vẫn được xác định là sử dụng ổn định lâu dài.
– Trường hợp các loại đất như Đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối được người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng lẫn nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Trường hợp này, khi các chủ thể sử dụng đất này trong quá trình thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi được xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm. Trường hợp đầu tư mà có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư vào vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Trường hợp kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi được xác định là ổn định lâu dài.
Quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này đã được quy định tại Điều 128 Luật đất đai năm 2013 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì tiếp tục được sử dụng ổn định lâu dài.
Ý nghĩa của việc quy định về thời hạn sử dụng đất
Thứ nhất, là cơ sở để khẳng định rõ ranh giới quyền hạn giữa đại diện chủ sở hữu đối với đất là Nhà nước và người có quyền sử dụng đất theo thời hạn là người sử dụng đất cụ thể. Như được biết, đất đai tại Việt Nam là tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện của chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước không thể tự mình sử dụng và khai thác toàn bộ diện tích đất và phân bổ lại nguồn lợi ích đã thu lại cho từng công dân.
Vì vậy, Nhà nước chia sẻ một phần quyền năng đối với đất mà cụ thể ở đây là quyền chiếm hữu và sử dụng đất để trao cho người sử dụng đất có xác định thời hạn hoặc không tuỳ vào từng loại đất và từng đối tượng người sử dụng đất. Cho nên, việc xác định thời gian sử dụng đất là vô cùng quan trọng trong mối quan hệ này để xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và người sử dụng đất cùng đối với một diện tích đất chỉ trong một khoảng thời gian nhất định.
Thứ hai, việc quy định rõ ràng về thời gian sử dụng đất cũng là một cách thức bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tạo nên tâm lí ổn định cho họ đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế của cá nhân người sử dụng đất nói riêng và toàn bộ xã hội nói chung. Bởi lẽ, chỉ khi người sử dụng đất biết rõ được quyền hạn của mình đối với việc sử dụng đất đến đâu và trong bao lâu thì mới dám mạnh dạn đầu tư để khai thác hết giá trị sử dụng đất để tối ưu hoá các của cải vật chất tạo ra cho bản thân và xã hội.
Thứ ba, việc xác định thời hạn sử dụng đất cộng hưởng với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo ra một loại hình tài sản đặc biệt và có giá trị cao đối với xã hội đó là tài sản mang tên quyền sử dụng đất. Ở đó, đối với quyền sử dụng đất vẫn trong thời hạn sử dụng hoàn toàn có thể tạo thành một loại hàng hóa tham gia vào lưu thông trên thị trưởng để tạo ra những của cải vật chất thậm chí là tạo ra nguồn vốn để thức đẩy sự phát triển của xã hội khi nhìn từ góc độ kinh tế.
Vấn đề đặt ra và kiến nghị
Đối với đất sử dụng có thời hạn, người sử dụng đất cần lưu ý những điều sau:
Thứ nhất, khi hết thời hạn theo quy định pháp luật người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn để được Nhà nước xem xét cho tiếp tục sử dụng (Trừ trường hợp tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013).
Thứ hai, cần lưu ý khi nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại quyền sử dụng đất để xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất và đạt được mục đích giao dịch.
Thứ ba, người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở, công trình trên đất không phải đất ở (trừ trường hợp xây dựng theo dự án được cấp phép). Hành vi này được coi là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị phạt như sau:
(i) Tại khu vực nông thôn:
– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;
– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
– Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
(ii) Tại khu vực đô thị: Hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt tại khu vực nông thôn.
Ngoài ra, người sử dụng đất vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (tháo dỡ nhà ở, công trình xây dựng trên đất), trừ trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014) thì bị buộc đăng ký đất đai.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
NGUYỄN VĂN LÂM – ĐỖ THỊ HÀ
Công ty Luật ThinkSmart