M&A không đơn thuần là việc sở hữu cổ phần, những thương vụ M&A đều nhằm mục đích tham gia, quyết định những vấn đề quan trọng của doanh nghiệp. Khi một nhà đầu tư đạt được một lượng góp vốn, có cổ phần của doanh nghiệp đủ để tham gia các hoạt động và quyết định các vấn đề quan trọng của doanh nghiệp đó thì có thể coi đây là hoạt động M&A.

I. Giải thích từ ngữ

M&A (là viết tắt bởi hai từ tiếng Anh: Mergers and Acquisitions): Đây là thuật ngữ để chỉ sự Mua bán hay Sáp nhập giữa hai hay nhiều công ty với nhau. 

Sáp nhập là hình thức kết hợp mà hai công ty thường có cùng quy mô, thống nhất gộp chung cổ phần. Công ty bị sáp nhập chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang công ty nhận sáp nhập, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của công ty bị sáp nhập để trở thành một công ty mới.

Mua bán là hình thức kết hợp mà một công ty mua lại hoặc thôn tính một công ty khác, đặt mình vào vị trí chủ sở hữu mới. Tuy nhiên thương vụ này không làm ra đời một pháp nhân mới. 

Theo đó cũng có thể hiểu, M&A là việc mua bán và sáp nhập các doanh nghiệp trên thị trường. Về nguyên tắc cơ bản, để tiến hành một giao dịch mua lại hay sáp nhập một công ty thì thông thường việc đó phải tạo ra được những giá trị mới cho các cổ đông mà việc duy trì tình trạng cũ không đạt được. Điều này rất hữu ích khi các công ty rơi vào những thời kỳ khó khăn do cạnh tranh, tác động thị trường hay bất kỳ yếu tố nào khác. Những công ty lớn sẽ mua lại các công ty nhỏ và yếu hơn, nhằm tạo nên một công ty mới có sức cạnh tranh hơn và giảm thiểu chi phí. Các công ty sau khi M&A sẽ có cơ hội mở rộng thị phần và đạt được hiệu quả kinh doanh tốt hơn. Vì thế, những công ty nhỏ là đối tượng bị mua thường sẵn sàng để công ty khác mua. Điều đó sẽ tốt hơn nhiều so với việc bị phá sản hoặc rất khó khăn tồn tại trên thị trường.

II. Quy trình M&A bất động sản

Cơ sở pháp lý:

• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
• Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản.

1. Điều kiện

Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

– Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

– Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

– Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

2. Quy trình

Hồ sơ dự án bao gồm:

– Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án; 

– Các tài liệu liên quan đến toàn bộ dự án hoặc 1 phần được chuyển nhượng, bao gồm: Giấy phép đầu tư hoặc đơn chấp nhận đầu tư cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (bản sao y công chứng); 

– Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao y công chứng); 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng (bản sao y công chứng); 

– Báo cáo tiến độ dự án đến thời gian chuyển nhượng do bên chuyển nhượng phụ trách (mẫu số 09a và 09b được ghi trong Phụ lục ban hành bởi Nghị định số 76).

Bên đầu tư (bên nhận chuyển nhượng) cần chuẩn bị:

– Đơn xin nhận chuyển nhượng dự án (mẫu số 10a và 10b ghi trong Phụ lục được ban hành bởi Nghị định số 76); 

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có vốn điều lệ phù hợp với quy định luật pháp (bản sao y công chứng), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài không thành lập tổ chức kinh tế như đã quy định trong Luật Đầu tư; 

– Tài liệu chứng thực về vốn chủ sở hữu được quy định trong pháp luật về đầu tư và bất động sản.

Đối với doanh nghiệp không có tài liệu chứng thực liên quan đến vốn chủ sở hữu theo quy định trong luật về đầu tư và bất động sản, doanh nghiệp cần cung cấp giấy chứng nhận cấp bởi tổ chức kiểm toán độc lập hoặc một báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong năm gần nhất (năm hợp đồng chuyển nhượng hoặc năm trước đó).

Đối với doanh nghiệp mới, nếu vốn ở dạng Việt Nam đồng hoặc ngoại tệ, thì ngân hàng thương mại, nơi doanh nghiệp nói trên mở tài khoản, phải chứng nhận số dư tiền gửi; nếu vốn doanh nghiệp ở dạng tài sản, yêu cầu phải có chứng nhận giá trị tài sản của doanh nghiệp được cấp bởi tổ chức liên quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền

UBND cấp tỉnh xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được họ phê duyệt.

– Trường hợp dự án nằm trong khu vực đô thị mới và phát triển nhà ở, cơ quan có thẩm quyền là Sở Xây dựng; 

– Trường hợp dự án bất động sản khác, các cơ quan có thẩm quyền là những cơ quan chuyên trách được quy định bởi UBND tỉnh. Thủ tướng Chính phủ xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng cấp phép.

3. Thời gian xử lý hồ sơ

Trong vòng 30 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hoàn chỉnh đối với dự án thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh; hoặc 45 ngày đối với dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ. Trong thời gian kể trên, cơ quan có thẩm quyền phải tham khảo ý kiến của các cơ quan có liên quan để quyết định cấp phép chuyển nhượng. Nếu hồ sơ bị từ chối xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền phải đưa ra lời giải thích cho bên chuyển nhượng.

Trong vòng 30 ngày tính từ ngày quyết định thông qua chuyển nhượng dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các bên phải: Hoàn thành ký kết thỏa thuận chuyển nhượng và chuyển nhượng dự án (bao gồm tất cả tài liệu của toàn bộ dự án hoặc một phần dự án đã được chuyển nhượng, chuyển giao các chú thích và danh sách tài liệu cho bên nhận chuyển nhượng).

Trước khi tiến hành chuyển nhượng, bên chuyển nhượng phải thông cáo cho toàn bộ khách hàng (nếu có) thông qua phương tiện truyền thông đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng, các quyền và lợi ích của khách hàng và những tổ chức có liên quan). Nếu bất cứ khách hàng hay tổ chức có liên quan thắc mắc về quyền và lợi ích liên quan đến dự án hay một phần dự án được chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ cung cấp phản hồi trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

III. Dịch vụ Luật sư tư vấn quy trình M&A bất động sản

1. Nội dung công việc

Trong quy trình tư vấn M&A bất động sản, nếu có khó khăn, vướng mắc, đội ngũ Luật sư ThinkSmart luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách. Khi kết nối với ThinkSmart, Quý khách sẽ được cung cấp dịch vụ Luật sư quy trình tư vấn M&A bất động sản, với các nội dung cụ thể sau đây:

• Nhận tư vấn về: quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục tư vấn M&A bất động sản 
• Luật sư ThinkSmart phân tích pháp lý, đưa ra các phương án giải quyết vấn đề, đồng thời phân tích chặt chẽ ưu điểm – nhược điểm của từng phương án đó. Điều này giúp Quý khách có cái nhìn tổng thể và khách quan nhất về kết quả dự kiến đạt được.
• Quý khách chủ động quyết định phương án.
• Luật sư ThinkSmart xây dựng, soạn thảo đầy đủ hồ sơ, văn bản theo quy định pháp luật.
• Luật sư ThinkSmart đại diện Quý khách đi nộp hồ sơ, làm việc với các bên thứ ba như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Các cơ quan nhà nước khác…
• Nhận kết quả (hoàn thành mục tiêu của Quý khách).

2. Các gói dịch vụ

Dựa trên nhu cầu của bản thân, Quý khách có thể lựa chọn 1 trong 3 gói dịch vụ như sau:

• Gói 1: Luật sư tư vấn: quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục.
• Gói 2: Luật sư tư vấn và xây dựng, soạn thảo hồ sơ: điều kiện, hồ sơ, thủ tục thủ tục tư vấn M&A bất động sản 
• Gói 3: Luật sư tư vấn và đại diện Quý khách thực hiện toàn bộ công việc. Ghi chú: Với những công việc bắt buộc phải có sự hiện diện của Quý khách theo luật định, ThinkSmart sẽ cử nhân sự đồng hành cùng Quý khách.

3. Cách thức kết nối

Để nhận tư vấn về quy trình M&A bất động sản, Quý khách có thể dễ dàng kết nối với ThinkSmart thông qua 1 trong 3 cách thức sau đây:

4. Nguyên tắc hoạt động, cam kết

V. Lời kết

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật ThinkSmart về quy trình tư vấn M&A bất động sản. Trân trọng cảm ơn Quý khách đã quan tâm và tin dùng dịch vụ pháp lý của ThinkSmart./.