I. Lời mở đầu

Đất đai, nhà cửa là những tài sản có giá trị lớn đối với mọi người. Trên thực tế, nhiều trường hợp các chủ thể trong quá trình sử dụng đã làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc vì lý do nào đó mà Giấy chứng nhận không còn rõ các thông tin. Chính vì vậy mà việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

II. Giải thích thuật ngữ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

III. Tổng quan chung về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

1. Điều kiện cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

(i) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(ii) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

(iii) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

(iv) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện để được cấp lại khi mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất và được niêm yết thông báo mất 30 ngày tại trụ sở UBND cấp xã; tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương trong 30 ngày.

2. Thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau: 

– Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì thẩm quyền thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường.

– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

IV. Trình tự, thủ tục đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận bao gồm (khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

(i) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

(ii) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.

(iii) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận bao gồm (khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

(i) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

(ii) Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chủ thể tiến hành nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, trường hợp địa phương chưa có Bộ phận Một cửa thì nộp tại Văn phòng (Chi nhánh văn phòng) đăng ký đất đai. Trường hợp địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Chờ kết quả

Theo điểm p, điểm q khoản 2, khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

– Cấp đổi Giấy chứng nhận: không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

– Cấp lại Giấy chứng nhận: không quá 10 ngày;

Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được tăng thêm 10 ngày.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Nhận kết quả, nhận Giấy chứng nhận mới

Sau khi hết thời hạn thực hiện thủ tục nêu trên hoặc theo thông báo, thoả thuận giữa chủ thể và cơ quan tiếp nhận, giải quyết, chủ thể nhận kết quả tại cơ quan nộp hồ sơ.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

– Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;

– Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

V. Dịch vụ Luật sư tư vấn thủ tục đề nghị công nhận quyền sử dụng đất

1. Nội dung công việc

Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có khó khăn, vướng mắc, đội ngũ Luật sư ThinkSmart luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách. Khi kết nối với ThinkSmart, Quý khách sẽ được cung cấp dịch vụ Luật sư tư vấn trình tự, thủ tục đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, với các nội dung cụ thể sau đây:

• Nhận tư vấn định hướng miễn phí: chúng tôi sẽ đưa ra tư vấn và hướng dẫn quý khách các bước thực hiện một cách tổng quát trên cơ sở các quy định pháp luật về đất đai
• Nhận tư vấn chuyên sâu: Luật sư ThinkSmart phân tích pháp lý, đưa ra các phương án giải quyết vấn đề, đồng thời phân tích chặt chẽ ưu điểm – nhược điểm của từng phương án đó. Điều này giúp Quý khách có cái nhìn tổng thể và khách quan nhất về kết quả dự kiến đạt được.
• Quý khách chủ động quyết định phương án giải quyết.
• Luật sư ThinkSmart xây dựng, soạn thảo đầy đủ hồ sơ, văn bản theo thủ tục hành chính.
• Luật sư ThinkSmart đại diện Quý khách đi nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và các bên liên quan.

2. Các gói dịch vụ

Dựa trên nhu cầu của bản thân, Quý khách có thể lựa chọn 1 trong 3 gói dịch vụ như sau:

• Gói 1: Luật sư tư vấn: luật sư sẽ tư vấn về các bước đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; phân tích, đánh giá sơ bộ về khả năng được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên cơ sở quy định của pháp luật và thực tiễn.
• Gói 2: Luật sư tư vấn và xây dựng, soạn thảo hồ sơ: Bên cạnh việc tư vấn, phân tích, đưa ra các phương án cho quý khách lựa chọn. Chúng tôi còn hỗ trợ quý khách chuẩn bị hồ sơ và các giấy tờ theo đúng quy định về nội dung và hình thức
• Gói 3: Luật sư tư vấn và đại diện Quý khách thực hiện toàn bộ công việc: Luật sư tiến hành tư vấn về các bước đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các vấn đề liên quan. Đại diện cho quý khách trong việc chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ, thực hiện các thủ tục khác có liên quan đến việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ghi chú: Với những công việc bắt buộc phải có sự hiện diện của Quý khách theo luật định, ThinkSmart sẽ cử nhân sự đồng hành cùng Quý khách.

3. Cách thức kết nối

Quý khách dễ dàng kết nối với Công ty luật ThinkSmart thông qua 3 cách thức sau đây:

4. Nguyên tắc hoạt động, cam kết

VI. Lời kết

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật ThinkSmart về trình tự, thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trân trọng cảm ơn Quý khách đã quan tâm và tin dùng dịch vụ pháp lý của ThinkSmart./.